リノベーションの進め方と基本スケジュール

リノベーションの進め方と基本スケジュール

リノベーション入門

  • リノベーションとリフォームの違い入門編
  • プロが解説 リノベーションの費用や相場
  • リノベーションの進め方と基本スケジュール
  • リノベーションに適した物件とは?
  • 不動産物件の品質とは?
  • リノベーション物件の引渡し後の保障とは
  • 中古物件の誤解-親の反対
リノベーションとは、既存の建物に対して大規模な工事を行い、全面的に改良していくことです。リフォームは老朽化した建物を新築の状態に直したり多少の改良を加えることなので、その点でリノベーションとリフォームは分けて考えられています。

たとえば朝日放送テレビの人気番組の「大改造!!劇的ビフォーアフター」で取り上げられていた事例は、リフォームというよりはリノベーションというべき規模のものが多かったですね。ただし、リフォームとリノベーションの境界線は曖昧で、どの程度の規模や範囲からがリノベーションかという明確な定義はありません。

リノベーションは工事の規模が大きいので、準備にも実際の作業や工事を進めるのにも時間がかかります。リノベーションはリフォームほど気軽にできるわけではないので、事前に進め方や基本スケジュールをしっかり押さえておく必要があります。
 

リノベーションとは?リフォームとの違いを解説

リノベーションとは「新たな付加価値をつける改修のこと
一例として、今ある扉や壁を取り払って新しい間取りに変更したり、床を全面フローリングに張り替えたりすることなどがあります。


リフォームとは「元の機能を回復する改修のこと
一例として、水道管やガス管を新しいものに取り換えたり、内装の張替えをしたりすることなどがあります。

つまり、リノベーションは工事の範囲が広い比較的大規模な改修、リフォームは範囲の狭い比較的小規模な改修と考えられるのです。

参考:リノベ(リノベーション)とは?リノベでできることやメリットをわかりやすく紹介

リノベーションの魅力

新築物件の購入には費用も時間もかかりますし、そもそも土地が見つからないことも。中古の物件を探しても理想の物件が見つかるとは限らない、むしろ多くの場合どこかしらには不満が出てくるでしょう。

そこで、中古物件を購入してリノベーションするという選択肢が出てくるのです。これなら更地を買って家を建てる必要がありません。中古物件をリノベーションすれば、選択肢が広がり、費用も抑えることが可能で、また契約から引き渡しまでの期間も短く済みます。

リノベーションのメリットデメリット

◆リノベーションのメリット

・自由度高く住まいをカスタマイズできる

新築マンションや分譲戸建てを購入する場合は、最初から間取りが限定されていることがほとんどです。しかしリノベーションであれば、自身や家族のライフスタイルやライフステージに合わせて、間取りやデザインなどを自由度高くカスタマイズできます。


・新築よりもリーズナブル

一般的に、住宅は新築して初めて鍵を開けた瞬間から価値が下がっていくと言われます。同じような立地・面積であっても、新築より中古物件のほうがリーズナブル。
近年では都心部を中心に新築マンションの価格が高騰しており、少しでも費用を抑えながら理想の住まいを手に入れたいという方にもリノベーションはおすすめです。


◆リノベーションのデメリット

・入居までの時間がかかる

リノベーション工事では、物件を購入してからでないとスタートできません。リノベーションの工事期間を考えると、購入してから入居まで2〜3ヶ月程度はかかると考えておいたほうがいいでしょう。
物件を購入するとローン支払いがスタートしてしまうため、工事期間中は旧居・新居両方の費用がかかります。(ワンストップ型の不動産+リノベーション一体型ローンの場合はこの限りではありません)

参考:リノベーションとは?リフォームとの違いやメリット・デメリット、費用など徹底解説

リノベーションにかかる期間の目安

リノベーションにかかる期間目安は、全体で3カ月程度です。3カ月というのは、専門業者に相談してから住みはじめるまでの期間です。

相談からプランの決定までの期間は、だいたい5週間程度はかかります。相談は何度か行うことになりますが、担当者が忙しい時期だと相談時間があまり取れないこともあります。相談に時間がかかる場合、毎回1週間など期間をあけることになるため、結果的にプラン決定までの期間が長くなってしまうことになりかねません。

その後、解体から引き渡しまでには8週間程度かかります。

リノベーションの基本スケジュール

リノベーションの対象はすでに購入している物件の場合もあれば、これから購入する物件の場合もあります。一般的に多いのは、購入する物件をリノベーションして住むパターンでしょう。

そのため基本スケジュールとしては以下のようになります。

1.物件(マンションや中古戸建)を探す
 ↓
2.物件を購入する
 ↓
3.ローンを組む
 ↓
4.リノベーションのプランを立てる
 ↓
5.リノベーションの施工を開始する

上記は非常にざっくりとしたスケジュールです。またリノベーション施工の期間は1.5~3カ月くらいです。

 

リノベーションの費用相場はこれくらい!

相場としては面積で出すのが一般的で、1㎡あたり10~15万円となっています。しかし、リノベーションの内容によって1㎡あたりの金額も変わってくるので、あくまでも目安です。


また費用の内訳としては以下の通りです。

・物件購入費用
・リノベーションにかかる費用
・住居後にかかる費用

まだ物件がない場合、先に物件を購入する必要があります。物件の費用はリノベーション費用とは別にかかりますが、リノベーションと同時に購入することで割り引かれるような場合もあります。

参考:リノベーションの費用と比較的安価なリノベーションの事例

リノベーションの事例を見てみよう

リノベーションの進め方と基本スケジュール
オリジナルを表現する壁面デザイン

新築物件によく見られるのが、全室全面同一の壁紙が貼られているケースです。それに対し、一面だけ壁紙を変える「アクセントウォール」という手法をリノベーションでよく見かけます。こ

リノベーション会社に依頼する場合なら、カラーの相談から素材、柄など選択肢はたくさんあります。部屋のスタイルをより理想のものにするためにもこだわって決めたいですね。

→もっと事例を見る

リノベーションの仕様の決め方

リノベーションの仕様は早く決めた方が良いということでしたが、そもそもどうやって決めればいいの?と思っている方も多いでしょう。建築の知識が必要なのか、何ができるのか考えなければならないのか、と思われるかもしれませんが、最初はイメージから固めた方が良いです。

具体的には、インスタグラムやピンタレストなどの写真を参考に、見本になるような具体的な事例から探していくのがおすすめです。好みの事例の写真をストックしておいて、リノベーション会社に相談したり、自分で現実性を考えていろいろ比較していくと良いです。

実際のところ物件によってリノベーションでもできることとできないことがあり、またできるにしても改築に近い形になる場合もあります。

物件購入からリノベーションプラン決定までの期間は短い

リノベーションの進め方と基本スケジュール
物件を購入して、落ち着いたらリノベーションしたい、と考えている方もいるかもしれません。あまり先のことまで考えていなかったり、日々の仕事が忙しくて後回しになっていることも考えられます。

しかし物件購入費用とリノベーション費用を合わせてローンにする場合、リノベーションの内容を決定しなければなりません。なぜならリノベーションの内容がわからないと当然費用の見積もりができないので、結果的にローンの審査ができないからです。

目安としては、住宅の売買契約が成立してから1~2週間以内にはリノベーションの内容を決定し、費用の見積もりを取る必要があります。リノベーション会社に相談していればスケジュール感も事前に伝えられるはずですが、どうしてもリノベーションの内容が固まらない場合は、ローンの本申込みを遅らせるような措置も可能です。

他には、リノベーション工事費用の上限を定めて、その上限額でローンの審査を受ける方法もあります。ただし上限額を上げると審査のハードルが上がり、逆に下げると審査には通りやすいもののそれ以上の金額でリノベーションできなくなります。

リノベーションの上限額を決めるにもある程度はリノベーションの内容を決めて見積もりを取っておく必要があるので、まったく手つかずの状態だと上限額を決めて審査を受けるのも難しいです。

初期段階からリノベーション会社にサポートしてもらうべき


中古物件(もちろん新築でもよいのですが)を購入してリノベーションする場合、どの段階でリノベーション会社に相談するか迷うという方も多いかもしれません。これに関して明確な答えはなくて、遅い人は不動産の購入までネットで進めて、ローンを組む段階になって初めてリノベーション会社と顔を合わせる、といったケースもあります。

しかしなるべくなら初期の段階からリノベーション会社に相談した方が良いです。希望を伝えることで条件に合った不動産を探してくれるのはもちろん、事前に住宅ローンの審査を受けることが可能です。
早めにリノベーション会社に相談した場合、基本的には住宅ローンの事前審査を受けることになるでしょう。物件とリノベーション費用のセットでローンを組める金融機関の審査を受けるのですが、こういった手配も不動産会社に任せることが可能です。

事前に住宅ローンの審査を進めておかないと物件購入、リノベーションの段階でローンをなかなか組めない、審査に時間がかかる、といったことが起こりえます。

それだけでなく、そもそもの物件選びやリノベーションのプランが現実的でない、大きな見落としがある、などの場合も、専門家の視点から対応してもらえることが期待できるでしょう。リノベーション会社に最初から相談して、物件探しとローンのプランニングを同時並行で進められると全体がスムーズに進むでしょう。

中古物件購入とリノベーションのパッケージを利用するのはあり?

中古物件購入とリノベーション工事がセットになっているプランもあります。中古物件を購入したタイミングであらかじめプランニングされているリノベーションが実施され、両方の費用がローンに組み込まれているということです。

あらかじめセットになっているのでいろいろ考える必要がないという点がメリットになります。しかし逆に言えば、自分で自由にリノベーションすることはできないのです。

パッケージ商品の中でも一部は自由にリノベーションできるものもありますが、基本的にフルオーダーほど自由度が高いわけではありません。さらにセットになっているからといって、必ずしも費用が安いというわけでもありません。

自由度が高いと費用をかけて大幅なリノベーションを行うことも、逆に費用を抑えてリノベーションする範囲を狭めることも可能です。そのため、なるべくならフルオーダーでリノベーションできるプランの方が良いでしょう。

まとめ

リノベーションのスケジュール、注意点、よくある失敗などについてご紹介しました。基本的なスケジュール感はだいたい決まっているのですが、特に素人が自己判断で進めるとほぼ確実にスケジュールが狂い、自分自身や周囲に迷惑がかかります。

またリノベーションの結果も思った通りにならず、不満を抱えたまま新居での生活が始まってしまいます。そうならないためには初期段階から専門家に相談し、ささいなことでも逐一相談しながら進めていくのが確実な方法です。

リノベーションそのものだけでなく、たとえば会社の異動のタイミング、子供の学校の転校手続きのタイミング、などなど転居に関連することを全般的に相談できます。
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